爆料／投訴無門！桃園社區地下室蟑螂成災爬上身 住戶反映整年無果 沒等來消毒卻先等來存證信函

【Lai傳媒 記者爆料網 爆料中心／桃園報導】 桃園市某社區近日爆發住戶與管委會之間的管理爭議。一名住戶向《記者爆料網》爆料指出，社區地下室垃圾放置處及周邊環境長期存在嚴重蟑螂問題，自 114 年 7 月起至 115 年 8 月，向社區管理中心及管理委員會反映長達一年餘，期間保留了大量對話紀錄、現場照片與影片，甚至發生蟑螂爬到身上、侵入私家車內的離譜情況。然而，住戶未等來環境衛生改善的具體成果，卻在近日收到管委會催繳 16,107 元管理費的正式存證信函，讓住戶無奈直呼：「難道管理中心的工作只剩催繳管理費嗎？」

反映整年環境衛生未果 蟑螂爬上身、車內現蹤

投訴住戶表示，社區地下室垃圾放置處及周邊長期髒亂，並非偶爾出現一、兩隻蟑螂，而是已達到病媒孳生的程度。該住戶指出，自己開車外出時多次在車內發現蟑螂，甚至曾有蟑螂直接爬到身上，造成極大的心理負擔與日常生活困擾。

「我從 114 年 7 月開始陸續反映，一直到 115 年 8 月，前後已經超過一年。」住戶質疑，管理中心面對住戶長期反映的公共區域環境問題，始終未提出具體改善成果或消毒紀錄，亦未主動協商，卻在面對管理費爭議時，第一時間以存證信函催繳 115 年 2 月至 7 月間共 16,107 元的管理費。「管理費重要，公共環境與住戶的日常生活品質難道就不重要嗎？」

管委會職責與管理費劃分 專家提醒「雙方義務不對價」

針對本起爭議，法界與物業管理專家指出，住戶與管委會之間常出現「環境不佳即拒繳管理費」的迷思，但在法律層面上，「繳納管理費」與「要求管委會維護環境」屬於兩項獨立的法律義務，並不具備對價關係：

1. 管理費不得任意扣拒： 依據《公寓大廈管理條例》第 21 條，住戶有依規約繳納管理費之義務。若住戶以環境髒亂為由拒繳，管委會確有權進行合法催繳（包括寄發存證信函或聲請法院支付命令）。住戶若長期拒繳，恐面臨額外遲延利息或訴訟風險。

2. 管委會負有法定維護職責： 依據《公寓大廈管理條例》第 36 條，管理委員會負有「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」之法定職責。若長期忽視病媒衛生問題，管委會亦屬怠忽職守。

不妥協也不違法！專家解析「合法且合理」的 3 大解決途徑

若遇到管委會催繳積極、改善消極的狀況，住戶應如何透過合法手段維權？專家建議以下合理解決機制：

• 第一步：先繳費並聲明保留法律權利，轉為主動催告 住戶可先繳納管理費（或於繳納時附帶書面聲明「保留因管委會未履行清潔維護職責所生之損害賠償請求權」），避免陷入給付遲延的法律劣勢。同時，住戶亦可向管委會寄發正式存證信函，限期要求管委會提出具體消毒紀錄、改善方案與期程，若逾期不處理，將依法追究違約或怠於執行職務之責任。

• 第二步：向市府主管機關舉報 進行現場稽查 目前該住戶已備妥 114 年 7 月至 115 年 8 月之對話紀錄、影音憑證及存證信函，正式向桃園市政府相關單位提出陳情。

  • 環保局／衛生局： 若社區垃圾放置處髒亂、病媒蚊蟲（蟑螂）孳生，環保局可派員進行現場稽查，若查證屬實且未限期改善，可依《廢棄物清理法》或相關衛生法規開罰。

  • 工務局（公寓大廈主管機關）： 可要求管委會限期履行共有部分之管理維護職責。

• 第三步：透過區權會監督或聲聲請第三方調解 住戶得於社區區分所有權人會議（區權會）中提出專案提案，要求公開社區近一年之清潔消毒合約與執行紀錄，並由區權會決議更換清潔廠商；亦可向桃園市各區公所之「公寓大廈爭議事件調解委員會」聲請調解，由第三方公正人士介入協商，確保管委會提出明確改善時間表。

訴求正視衛生問題 盼政府介入還住戶宜居空間

投訴住戶強調，公開此事件絕非為了製造社區對立，而是希望管委會與物業管理單位能正視公共衛生危機。「住戶反映了一年的問題，管委會可以長期不回覆、不處置；但管理費一有爭議，就立即寄發存證信函。這樣的管理方式真的合理嗎？」住戶呼籲主管機關能落實稽查，促使社區管理者提出透明的消毒與清潔紀錄，讓困擾住戶一年多的蟑螂問題獲得實質解決。